All’interno di un caseggiato, non è raro che i condòmini proprietari degli appartamenti ai piani più bassi o al piano terra, dopo aver subito furti e/o tentativi di intrusione, richiedano al condominio di installare grate alle finestre (o cancelletti estensibili), o addirittura arrivino ad installare tali protezioni senza il previo assenso assembleare.
In tali casi accade molto spesso che uno o più condòmini non ritengano tale installazione legittima per violazione del regolamento di condominio e/o lesione del decoro architettonico.
Inferriate e regolamento condominiale
Il regolamento (normalmente quello assembleare) può ben contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell’edificio condominiale che, a tale fine, siano suscettibili di incidere anche sulla sfera del dominio personale esclusivo dei singoli partecipanti, nei limiti in cui ciò si riveli necessario in funzione della salvaguardia del bene comune protetto. In particolare, può, ad esempio, vietare quegli interventi di modifica delle porzioni di proprietà individuale che, riflettendosi su strutture comuni, siano passibili di comportare pregiudizio per il decoro anzidetto.
Tali clausole si limitano a vietare genericamente opere capaci di modificare la struttura esterna dell’edificio: in altre parole, vietano iniziative del singolo condomino che possano ledere il decoro architettonico dello stabile ma non impediscono a priori l’installazione di inferriate, che sarà possibile, anche se solo compatibilmente con l’assetto estetico del caseggiato.
Non si può escludere, però, che norme di natura contrattuale (contenute nel regolamento del costruttore e accettate da tutti i condomini) vietino espressamente l’installazione di grate o impongano la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio: in tal caso il singolo dovrà rispettare la clausola, indipendentemente dall’accertamento in concreto dell’impatto delle protezioni in questione sulla conformazione del complesso immobiliare.
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Allo stesso modo, se accettate da tutti, non si possono discutere quelle clausole che subordinano il montaggio delle inferriate al consenso dell’assemblea. La giurisprudenza, però, dovrebbe considerare tali clausole, pur di natura contrattuale, “recessive” rispetto alla sicurezza e alla serenità delle abitazioni da possibili aggressioni o interventi di ladri.
La violazione del decoro architettonico del caseggiato
Se le clausole del regolamento non vietano espressamente l’installazione delle inferriate, né rendono più rigoroso il concetto di decoro, il singolo condòmino può proteggersi dai terzi malintenzionati anche con le protezioni in discorso purché non siano lesive del decoro. Del resto, ai sensi dell’art. 1122 c.c., il condòmino deve astenersi dalla realizzazione di opere lesive del decoro, della sicurezza e della stabilità dell’edificio e deve sempre comunicarne la realizzazione all’amministratore che deve, a sua volta, riferirne all’assemblea.
In ogni caso, la Cassazione ha precisato che vi è decoro per tutti gli edifici e non solo per quegli stabili che rivestano un particolare valore di interesse storico o artistico: anche l’edificio popolare è dotato di decoro architettonico perché anche la più modesta costruzione ha pur sempre caratteristiche strutturali tali da conferire all’immobile una particolare fisionomia suscettibile di essere danneggiata da innovazioni su porzioni di proprietà esclusiva o sulle parti comuni, ancorché tali nuove opere apportino particolari utilità al singolo condòmino o al condominio (Cass. civ., sez. II, 29/01/2016, n. 1718).
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Inferriate in condominio, le valutazioni del giudice
Nell’apprezzamento complessivo del pregio dell’edificio, inteso in senso estetico ed economico, influiscono anche la presenza d’analoghe strutture aggiuntive o preesistenti interventi modificativi.
In particolare, il giudice, nel decidere dell’incidenza dell’innovazione sul decoro architettonico, deve, caso per caso, adottare criteri di maggiore o minor rigore, in considerazione delle caratteristiche del singolo stabile e delle modifiche apportate sulle facciate da altri condomini (Trib. Milano, 17 gennaio 2020, n. 451).
Tale situazione si verifica, ad esempio, se sulle facciate del caseggiato nel tempo sono stati collocati scarichi dei prodotti di combustione di scalda-acqua o caldaie a gas, stenditoi di varia natura e foggia, tende parasole di vario colore, tettoie rigide, grigliati in legno.
Per altro verso, il giudice deve accertare che l’alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale da provocare un pregiudizio estetico complessivo suscettibile di valutazione economica: l’alterazione del decoro può quindi essere affermata senza necessità di specifica indagine solo ove abbia riscontrato un danno estetico (ed economico) di entità rilevante.
Lungo questa linea di pensiero la Corte d’Appello di Milano ha sancito la legittimità di una delibera avente ad oggetto l’installazione di inferriate anti intrusione quando, pur esistendo un pregiudizio estetico, questa risulti così modesta e trascurabile da escludere un pregiudizio economico, essendo il lieve mutamento ampiamente compensato dall’utilità derivante a tutti i condòmini (App. Milano 22 maggio 1998, n. 1444).
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.
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Immagine: iStock/Lex20
Articolo pubblicato da ediltecnico.it