Una soffitta, o sottotetto, può essere facilmente trasformata in ambiente abitabile? La risposta è potenzialmente positiva: i sottotetti sono infatti ambienti che racchiudono in sé un grande potenziale a livello di progettazione, e l’intero immobile in cui sono può acquisire ulteriore valore.
Al di là delle verifiche da eseguire prima di iniziare i lavori (ovvero che il sottotetto possegga i requisiti per ottenere l’abitabilità, e che abbia quindi un’altezza minima determinata dalla normativa e rispetti le prescrizioni per illuminazione e riciclo d’aria), è bene sapere a priori quali agevolazioni fiscali esistono per trasformare un sottotetto in abitazione, e quindi cambiargli destinazione d’uso.
In questo proposito, il quesito che analizziamo è di qualche giorno fa, ed è stato posto a Entrate, che ha prontamente risposto (Risposta 248 del 14 aprile 2021): quali sono gli interventi agevolabili con il Superbonus 110% e con il bonus ristrutturazione 50% nell’ambito della trasformazione in abitazione di un sottotetto che fa parte di un condominio, anch’esso interessato da lavori?
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Superbonus per trasformare il sottotetto in abitazione
Il contribuente possiede due unità immobiliari accatastate C/2 (Magazzini e locali di deposito) situate nel sottotetto riscaldato ma non abitabile di un edificio composto da altre tre unità immobiliari riscaldate di categoria A/2 (Abitazione tipo civile).
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I proprietari delle abitazioni sono di altri soggetti e si trovano due al piano terra e una al primo piano e rappresentano il 66% dell’intero edificio.
Il progetto che ha originato il quesito posto a Entrate, è quello di ricavare dalle due proprietà C/2, tramite demolizione e ricostruzione delle sole pareti interne per una nuova organizzazione degli spazi, un unico immobile abitativo A/2 con un aumento della volumetria del 10% rispetto a quella preesistente.
Quale bonus si può usare?
La richiesta è dunque se, insieme agli altri condòmini, il contribuente possa:
– usufruire del Superbonus 110% per alcuni interventi ‘trainanti’ e ‘trainati’ da realizzare sulle parti comuni dell’edificio e sulle singole abitazioni (cappotto e rifacimento del tetto, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, sostituzione di serramenti ed infissi);
– del bonus 50% per i lavori di manutenzione straordinaria delle zone esterne comuni e per la ristrutturazione della parte già esistete del sottotetto, che diverrà abitativo.
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Il contribuente specifica anche che le unità immobiliari al piano terra effettueranno un salto di 2 classi energetiche, l’appartamento del primo piano un salto di 4 classi energetiche e il sottotetto trasformato in abitazione guadagnerà 5 classi energetiche.
Ristrutturazione e ampliamento
Prima di tutto l’Agenzia ricorda che il Superbonus 110% spetta per gli interventi trainati soltanto se effettuati congiuntamente ai trainanti e cioè se le date delle spese sostenute per i primi sono ricomprese nell’intervallo di tempo che va dall’inizio e alla fine dei lavori per la realizzazione dei secondi.
Per ciò che concerne invece il sottotetto, viene specificato che le detrazioni fiscali (Sismabonus, Ecobonus e bonus ristrutturazioni) sono valide esclusivamente per le spese riferibili alla ristrutturazione della parte esistente dell’unità immobiliare e non per il suo ampliamento. L’ampliamento, infatti, è una nuova costruzione, che è esclusa dal beneficio.
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Fondamentale sarà pertanto separare le fatturazioni relative ai due interventi (ampliamento e ristrutturazione) oppure procurarsi un’apposita attestazione che distingua le spese rilasciata dall’impresa o dal direttore dei lavori.
Inoltre, il salto di classe energetica dovrà essere dimostrato da APE ante e post-intervento, e nello specifico dovrà:
– essere rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata,
– valutato sull’intero edificio in condominio e non con riferimento alle singole unità immobiliari che lo compongono.
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Parti comuni, cappotto e impianti: detrazioni 110% e 50%
L’Agenzia specifica nella sua risposta anche che il contribuente può beneficiare del Superbonus 110%:
1. per gli interventi di isolamento termico delle superfici esterne opache verticali e rifacimento del tetto, quale intervento trainante (>>> Tecniche di isolamento: dall’esterno, dall’interno, in intercapedine),
2. per l’installazione di un impianto fotovoltaico, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento e la fornitura di acqua calda sanitaria, sostituzione di serramenti e di infissi dell’immobile dell’istante, effettuati sull’immobile di sua proprietà con riferimento alla parte esistente e a condizione che le unità immobiliari in categoria C/2 diventino abitative, quali interventi trainati.
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Per quanto riguarda il bonus ristrutturazioni al 50%, potrà sfruttarlo per i lavori effettuati nella parte del sottotetto, tra cui la demolizione e ricostruzione delle pareti esistenti con ridistribuzione interna dei locali e il contestuale cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari C/2 in un unico appartamento di categoria A/2, entro il limite di spesa di 96 mila euro.
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In relazione ai limiti di spesa, l’Agenzia ricorda che ai fini del Superbonus 110%, in caso di accorpamento di più unità immobiliari o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, vanno considerate quelle censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi: ciò significa che per il calcolo delle agevolazioni deve essere presa in considerazione la situazione esistente all’inizio e non al termine dei lavori.
Altro caso per cui vale la detrazione del 50%, è quello di interventi di manutenzione straordinaria delle aree esterne comuni sostenuti dal condominio e per la parte imputata all’istante.
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Articolo pubblicato da ediltecnico.it