Come oramai noto, in materia di locazione la pandemia ha senz’altro inciso e non poco nei rapporti fra locatore e conduttore.
La sesta sezione del Tribunale di Roma, competente in materia di locazione, nella sentenza del 12.01.2022 ha chiarito alcuni aspetti sicuramente rilevanti sul tema e dirimenti in merito a quelle che sono le frequenti contestazioni che sorgono in materia, anche a distanza di due anni dal c.d. lockdown.
In primis, all’interno del provvedimento viene evidenziato come in materia di locazione sia da escludere che la grave situazione epidemiologica in essere ed i conseguenti provvedimenti limitativi della libertà di iniziativa economica emanati per effetto della diffusione del CoViD possano configurare un caso di impossibilità sopravvenuta; questo sia con riferimento all’obbligazione di pagamento del canone della parte conduttrice (attesa la natura fungibile del bene denaro) che con riguardo all’impossibilità per il conduttore di utilizzare la prestazione del locatore.
Inoltre, in riferimento all’istituto dell’eccessiva onerosità sopravvenuta ed alla possibilità di chiedere la riduzione del canone, questo, in caso, potrebbe consentire al conduttore di formulare richiesta di risoluzione del contratto che non porterebbe in nessun modo ad un obbligo di rinegoziazione del canone.
Quanto al principio di buona fede invocato, in sede di esecuzione del contratto come noto viene imposto a ciascuna parte il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra a prescindere dall’esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge “nei limiti dell’interesse proprio” (Cass. 23069/2018) o, comunque, “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio a suo carico” (ex multis Cass. civile, sez. III, sentenza n. 10182 del 2009) e sempre che non pregiudichi in modo apprezzabile il proprio interesse. Dunque, a condizione che ciò non renda più gravosa e/o meno piena la soddisfazione dell’interesse sostanziale di ciascuna parte contraente.
Sicché non pare possa giuridicamente affermarsi che il dovere di una parte di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra parte contrattuale, a prescindere dall’esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge, debba essere osservato anche quando comporti per la stessa un sacrificio sicuramente “apprezzabile”, come deve ritenersi, nella presente fattispecie, sarebbe quello che il conduttore vorrebbe imporre al locatore, pretendendo la riduzione del canone stabilito convenzionalmente in sede di sottoscrizione della pattuizione contrattuale.
Sulla base di quanto sopra, il Giudice dichiara il Contratto risolto per grave inadempimento del conduttore e rigetta la domanda riconvenzionale.
Avv. Federico Bocchini
Centro Studi Confabitare – Delegazione di Roma