25° Giubileo e D.L. Salva Casa: quando la tolleranza supera i confini del perdono (parte I)

Stiamo vivendo l’anno dell’indulgenza, e alcuni temi immobiliari risultano in tal senso perfettamente allineati al mondo del sacro, come da sempre avvenuto nella storia della civiltà umana.

L’annuncio della sede Apostolica di processare il venticinquesimo giubileo universale della storia cattolica ha inaugurato l’inizio del 2024 diffondendo parole di speranza e conforto per i popoli del mondo, scolpendo così la Bolla di Indizione sui verbi di San Paolo (“spes non confundit”) ed esortando le comunità a farsi coraggio per prepararsi al nuovo cammino, nel corso del quale, chiunque, sinceramente pentito dei propri peccati, potrà fedelmente concorrere ad ottenere il perdono.

Sulla stessa traccia si è dunque mosso anche il Governo della Repubblica italiana, promuovendo l’avvio di disegni di legge tesi ad adottare provvedimenti semplificatori per il comparto immobiliare, da anni imbarazzato, tanto sotto gli aspetti della trasformazione e rigenerazione territoriale, quanto sotto quelli dell’alienazione.

Tollerare ancor prima di perdonare (o sanare): l’anticamera della strumentazione confessoria per il comparto edilizio.

È in questo clima che germoglia la conversione di Legge del D.L. 69/24, aulicamente riconfermato (non a caso) in sede battesimale, quale provvedimento salvifico indirizzato a graziare certe categorie di sacrilegi immobiliari perpetrati nel corso della storia edilizia, alcuni dei quali rimasti sospesi per decenni, nel limbo dei confessionali.

Ma il potere semplificatorio del “Salva Casa” si avverte già nell’anticamera del confessionale, ed è allineato alle esortazioni apostoliche, quasi quanto una benevola disposizione d’animo tesa a tollerare, ancor prima di perdonare.

Nell’intento di facilitare anche l’utilizzo della strumentazione edilizia confessoria, colma di criticità applicative sin dalla sua lontana origine, lo Stato si è quindi attivato nel favorire l’introduzione di quelle modifiche normative finalizzate ad agevolare la definizione dei processi di legittimazione del costruito; oltre la buona fede ed il pentimento collettivo, infatti, la conclusione del procedimento deve inevitabilmente convertire il confessato illecito – talvolta anche il reato – in un prodotto di assoluta liceità (c’è chi ha letto “laicità”).

Nodo centrale, e comune ad entrambi i mondi di questo dualismo, al di là della possibilità di espiare le pene attraverso l’istruttoria di un percorso condiviso con le Autorità – sempreché il peccato o l’abuso risulti effettivamente consumato – è senza dubbio la disciplina applicata al nuovo regime di tollerabilità.

La portata salvifica del provvedimento è veicolata da combinati dispositivi programmati per garantire il mantenimento di un atteggiamento inossidabile, fondato sulla pazienza – la quale, ci ricorda lo Stato della Chiesa, essere figlia della speranza – da intendersi quale forma alternativa (in determinati contesti ed ordini di misura) a qualsiasi azione regolarizzatoria e/o sanante la pena, poiché la stessa, potrebbe, secondo precise e nuove regole percentuali, non sussistere proprio.

“La tolleranza è una virtù che rende possibile la pace”

(Dichiarazione dei principi di tolleranza dell’UNESCO, 1995)

In un certo senso, anche la pace edilizia, decantata per tutto il 2024 tra i corridoi dei Palazzi di Governo: dopo oltre sessanta modifiche apportate al Testo Unico dell’Edilizia dal suo varo ad oggi, assistiamo dunque alla convalidata scelta di un istituto giuridico fondato sulla tolleranza (e tollerabilità) del patrimonio costruito, rinnovato nelle molteplici forme di disciplina introdotte dalla Legge n. 105/24.

Attenzione. Non si tratta di un invito alla tolleranza, ma di una puntuale prescrizione di legge disciplinante l’adozione di uno scrupoloso atteggiamento da analista, tutt’altro inteso come un’opzione esercitabile “alla bisogna”, ma piuttosto identificato come espressione di un dogma, di un principio pacifico, volto a favorire la comprensione di un complessivo “stato delle cose” prima ancora di esporsi allo scioglimento di riserve punitive: quasi un’ultima occasione, un’altra chance, prima di confessarsi per rivelare il peccato e procedere alla completa espiazione.

Parliamo del nuovo articolo 34 bis (“Tolleranze costruttive”) introdotto nel T.U.E., ossia la vera anticamera del confessionale rinnovata dal Salva Casa, che permette di circoscrivere i limiti percentuali entro i quali escludere a priori la necessità di avviare un percorso di espiazione delle colpe, ossia, l’istruttoria di un atto sanante azioni peccatorie, riconosciute, nel mondo immobiliare, come opere o interventi eseguiti in violazione alle norme tecniche edilizie piuttosto che alle regolamentazioni di ordine pianificatorio generale, dunque afferenti alla sfera urbanistica.

Il Testo Unico dell’Edilizia previgente, così come modificato dalla Legge 120/20, inquadrava esclusivamente nel 2% l’unica entità di margine o scostamento ammissibile rispetto ai valori e parametri di un’opera assistita dal proprio titolo amministrativo, specificando che qualsiasi variazione metrica contenuta internamente a tale margine, non avrebbe costituito violazione edilizia.

Al riguardo, l’art. 1 il comma 1, recita tutt’ora così:

”Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo”.

Sebbene il clima giubilare contribuisca nel favorire inclinazioni indulgenti per l’avvenire, il nuovo regime di tolleranza del T.U.E., completamente rinnovato nella sua struttura dalla Legge 105/24, sancisce la data temporale entro la quale viene ad operare uno spartiacque, teso a distinguere, in precisi valori percentuale, gli atteggiamenti tollerabili da quelli criminosi.

Sul tema, il Salva Casa aggiunge il seguente comma 1-bis:

“Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

 a) del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;

b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;

c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;

d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

d-bis) del 6 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati”.

L’apertura al regime di tolleranza, rinnovato nelle sue forme percentuali così come puntualmente scandito da molteplici casistiche di consistenza, celebra la propria inaugurazione attraverso una perimetrazione temporale circoscritta al 24 maggio 2024, data entro la quale, in corrispondenza dell’approvazione del provvedimento da parte del C.d.M., viene amplificata la portata di accettazione ed indulgenza riferita al mancato rispetto di ogni parametro immobiliare delle singole unità, sempreché non esuberante i nuovi limiti indicati.

L’articolo 1 si chiude con il corollario dettato dal comma 1-ter, teso a specificare a quale valore di consistenza immobiliare sia necessario rapportarsi per verificare il rispetto o meno delle tolleranze costruttive, precisando, inoltre, come anche per il mancato rispetto dei parametri immobiliari afferenti alla sfera igienico sanitaria, ossia quelli dettati direttamente dallo Stato (Ministero della Salute), così come per le disposizioni regolamentari attinenti alle distanze, possa trovare beneficio di applicazione il medesimo atteggiamento di tolleranza disciplinato dal precedente comma 1 (scostamenti massimi del 2% rispetto ai valori assentiti):

“Ai fini del computo della superficie utile di cui al comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo. Gli scostamenti di cui al comma 1 rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari”.

 “La tolleranza diventa un crimine quando si applica al male”

(Thomas Mann)

Citando un famoso saggista, tra le pieghe delle nuove norme l’uomo si imbatte in dubbi interpretativi.

In materia di tolleranza costruttiva, le recenti linee guida emesse dal M.I.T. “Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 DL Salva Casa” precisano quali metodi e criteri debbano effettivamente essere adottati e soddisfatti per garantire una coerente applicazione dell’istituto disciplinato dall’art. 34 bis, specificando, per esempio, che le tipologie di difformità eventualmente sottoposte al mancato rispetto dei valori (altezza, distacchi, superfici, volumi etc.) debbano intendersi unicamente alternative e non cumulative.

Chiarisce infatti lo stesso M.I.T. che eventuali esuberi derivanti dal mancato rispetto delle soglie di scostamenti massimi non potranno convalidarsi nell’ambito del regime di tolleranza – proprio per impossibilità cumulativa delle singole percentuali – potendo sottoporsi, in via alternativa, all’istruttoria di un procedimento sanante, sempreché compatibile con le norme di settore ed eventualmente ammissibile in termini amministrativi.  

Finché Regione non ci separi: nella certezza che i principi statali possano fortemente ispirare anche i dettami dei legislatori locali.

     Arch. Luigi Cacciatore

Area Tecnica Confabitare Roma

 

(segue Parte II in tema di tolleranze esecutive)