È stata definitivamente approvata la riforma sulla circolazione degli immobili di provenienza donativa. Questa novità legislativa garantisce che chi acquista un immobile ricevuto in donazione dal venditore non rischierà più di perderlo in futuro a causa di rivendicazioni da parte degli eredi legittimari del donante. In altre parole, il compratore di una casa proveniente da donazione non potrà più vedersela sottrarre anni dopo dagli eredi del donante. La riforma elimina infatti la cosiddetta azione di restituzione (la possibilità di chiedere la riconsegna del bene) contro gli acquirenti terzi, lasciando però intatta la tutela dei legittimari: questi manterranno un diritto di credito verso il donatario – cioè verso chi ha ricevuto originariamente l’immobile in donazione – per il valore corrispondente alla quota ereditaria di cui sono stati eventualmente lesi. Si supera così un’incertezza giuridica che per anni ha frenato vendite e mutui su immobili donati, con benefici immediati per i cittadini e per il mercato immobiliare.
Cosa cambia con la nuova legge
Fino ad oggi, il codice civile (art. 563 c.c.) permetteva agli eredi legittimari lesi da una donazione (ad esempio i figli o il coniuge del donante) di agire per recuperare l’immobile donato anche nei confronti di un acquirente successivo. In pratica, chi comprava una casa che il venditore aveva ricevuto in donazione correva il rischio di perderla, anche a distanza di molti anni dall’acquisto, se quella donazione risultava lesiva della quota di legittima spettante agli eredi. Questa situazione creava forte incertezza: tali immobili erano difficili da vendere e venivano spesso rifiutati dalle banche come garanzia ipotecaria.
Con la riforma appena entrata in vigore, questo rischio è stato eliminato. L’erede legittimario che si ritiene leso non potrà più reclamare la restituzione dell’immobile da chi lo ha acquistato. In altre parole, l’azione di restituzione verso gli acquirenti terzi è abolita definitivamente. Chi compra un immobile di provenienza donativa può confidare in un titolo di proprietà stabile e inattaccabile, senza il timore di vedersi sottrarre il bene a distanza di anni per effetto di una futura rivendicazione ereditaria. La tutela dei legittimari, dal canto suo, viene convertita in un diritto al risarcimento: l’erede leso potrà chiedere solo un indennizzo in denaro pari al valore della porzione ereditaria violata, direttamente al donatario. Non sarà dunque più possibile intaccare la proprietà di chi ha acquistato in buona fede, ma al tempo stesso i diritti degli eredi sulla “legittima” sono salvaguardati sotto forma di credito da riscuotere.
Effetti pratici della riforma
Questa semplificazione normativa produrrà effetti immediati e positivi per il mercato immobiliare e per i cittadini. Di seguito i principali benefici concreti:
- maggiore sicurezza per gli acquirenti: chi acquista un immobile di provenienza donativa gode ora di piena tutela giuridica, senza più il rischio di future rivendicazioni da parte di eredi scontenti. L’incertezza che in passato gravava su questo tipo di compravendite viene eliminata, rafforzando la fiducia nei trasferimenti di proprietà. In termini legali, si passa da una tutela reale (sul bene) a una tutela obbligatoria (credito risarcitorio), aumentando la certezza del diritto nelle transazioni;
- accesso al credito facilitato: le banche finora erano diffidenti nell’accettare immobili provenienti da donazione come garanzia ipotecaria, proprio per il rischio di invalidazione futura. Ora, questi immobili diventano ipotecabili senza difficoltà, perché non c’è più il timore di una revoca: non serviranno garanzie aggiuntive come polizze assicurative o fideiussioni costose per ottenere un mutuo. Ciò si traduce in prestiti e mutui più accessibili e meno onerosi per chi vende o compra case di origine donativa;
- benefici per famiglie, giovani coppie e imprese: l’aumento di commerciabilità di questi beni sblocca opportunità economiche finora congelate. Famiglie e giovani coppie che ricevono in donazione la casa dai genitori potranno venderla o ipotecarla più facilmente per acquistare una nuova abitazione. Allo stesso modo gli imprenditori e in generale chi necessita di finanziamenti potranno utilizzare liberamente gli immobili donati come asset, senza incorrere in diffidenze o ostacoli creditizi. In sintesi, la riforma rende più libera la circolazione dei beni e favorisce l’accesso al credito a vantaggio di tutta l’economia immobiliare.
Questo intervento normativo era atteso da anni sia dai professionisti del diritto sia dal mercato. In Italia si registrano ogni anno oltre 200.000 donazioni immobiliari. Basti pensare che vi sono state circa 221.000 donazioni di immobili nel 2021, quasi 213.000 nel 2022 e 218.000 nel 2024. Un numero così elevato di atti di donazione rende evidente l’impatto sociale ed economico di questa riforma: finora una parte consistente di immobili risultava “congelata” da potenziali rischi legali, frenando la libertà di vendita e la concessione di mutui.
Con la nuova legge si colma finalmente una lacuna che per anni ha penalizzato la libertà negoziale dei cittadini e la fluidità del mercato immobiliare. Il legislatore ha trovato un equilibrio più moderno tra gli interessi in gioco: da un lato si garantisce la sicurezza dei traffici giuridici (tutela dell’acquirente e affidamento dei terzi); dall’altro si mantiene la protezione degli eredi legittimari sul piano risarcitorio-creditorio. Questa scelta rafforza la fiducia nelle compravendite e la certezza del diritto, senza azzerare i diritti fondamentali dei familiari del donante. In conclusione, la riforma delle donazioni immobiliari rappresenta un passo avanti fondamentale verso un mercato più sicuro e dinamico, che darà impulso alle transazioni immobiliari e maggiore serenità sia ai proprietari che agli eredi.
Avv. Valentina Greco
Sede Provinciale di Roma
Coordinatore Delegazione Roma Prati