A livello di inquadramento normativo, l’articolo 5 della Legge n. 431/1998 prevede la possibilità di stipulare contratti di locazione ad uso transitorio per soddisfare particolari esigenze delle parti. Tuttavia, la stipula di tali contratti è subordinata al rispetto delle condizioni e modalità stabilite dal Decreto Interministeriale MIT+MEF n. 110175 del 16 gennaio 2017.
Il suddetto Decreto, all’articolo 2, comma 4, stabilisce che i contratti di natura transitoria devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell’Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto.
Il comma 6 dello stesso articolo prevede che, i contratti sono ricondotti alla durata prevista dall’art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del medesimo articolo.
Pertanto, assumono pari importanza:
- la puntuale esplicitazione, nel testo contrattuale, di quale sia l’esigenza transitoria, invocata da una delle parti, al fine di poter stipulare un tale tipo di contratto, che deve ricadere tra quelle consentite dall’Accordo Territoriale vigente pro-tempore;
- la documentazione della suddetta esigenza, per mezzo di Allegati al contratto stesso.
Si precisa che in tutti i Comuni con popolazione superiore ai diecimila abitanti da ultimo censimento, i contratti transitori sono necessariamente contratti a canone concordato (art. 2, comma 2, del Decreto 16/01/2017).
Oltre al Decreto, anche la giurisprudenza ha più volte affermato che, in assenza dei requisiti formali e sostanziali previsti dalla legge, il contratto di locazione transitorio deve essere ricondotto a un contratto ordinario di durata quadriennale.
– Tribunale di Roma, sentenza n. 2234/2018: ha stabilito che, in mancanza di una specifica clausola che individui l’esigenza di transitorietà e della relativa documentazione, il contratto deve essere ricondotto alla durata prevista dall’articolo 2, comma 1, della Legge n. 431/1998 [Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 2234/2018].
– Tribunale di Roma, sentenza n. 13804/2022: ha confermato che il contratto transitorio privo dei requisiti di legge deve essere convertito in un contratto ordinario quadriennale [Tribunale Ordinario Roma, sez. 6, sentenza n. 13804/2022].
– Corte d’Appello di Roma, sentenza n. 3427/2022: ha ribadito che, senza le condizioni previste, il contratto transitorio diventa un contratto ordinario 4+4 [Corte d’Appello di Roma, sez. 7, sentenza n. 3427/2022].
– Tribunale di Firenze, sentenza n. 2887/2023: ha affermato che il contratto di locazione transitorio, privo di documentazione e conferma delle esigenze[1], è nullo nella parte relativa alla durata e deve essere ricondotto alla durata quadriennale [Tribunale Ordinario Firenze, sez. 2, sentenza n. 2887/2023].
– Tribunale di Cosenza, sentenza n. 924/2024: ha dichiarato che il contratto di locazione transitorio non motivato è soggetto alla disciplina dei contratti ordinari di quattro anni più quattro [Tribunale di Cosenza, Sentenza n. 924 del 22 aprile 2024].
– Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, sentenza n. 1224/2024: ha stabilito che, in assenza di esigenze transitorie documentate, il contratto deve essere ricondotto alla durata legale di quattro anni più quattro [Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Sentenza n. 1224 del 22 marzo 2024].
– Tribunale di Pisa, sentenza n. 319/2024: ha affermato che la mancata documentazione delle ragioni giustificatrici della natura transitoria del contratto determina la sostituzione della pattuizione in deroga con la durata legale di quattro anni più quattro [Tribunale di Pisa, Sentenza n. 319 del 29 febbraio 2024].
– Tribunale di Siracusa, sentenza n. 1383/2024: ha dichiarato che il contratto di locazione transitorio non motivato è nullo nella parte relativa alla durata e deve essere ricondotto alla durata ordinaria [Tribunale di Siracusa, Sentenza n. 1383 del 22 giugno 2024].
– Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, sentenza n. 1223/2024: ha confermato che, in assenza di specifiche esigenze transitorie, il contratto deve essere ricondotto alla durata legale di quattro anni più quattro [Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Sentenza n. 1223 del 22 marzo 2024].
Alla luce di quanto esposto si può confermare che un contratto di locazione transitorio che non sia motivato da specifiche esigenze transitorie, né documentato come richiesto dalla normativa, è nullo nella parte relativa alla durata e deve essere ricondotto a un contratto di locazione ordinario della durata di quattro anni più quattro.
Pertanto, il locatore non può pretendere la cessazione del contratto alla scadenza del termine transitorio originariamente pattuito, ma deve rispettare la durata legale prevista per i contratti di locazione ad uso abitativo di anni quattro.
Avv. Federico Bocchini
Area Legale Confabitare Roma
Presidente Centro Studi Giuridico Confabitare
[1] La conferma delle esigenze era prevista dal precedente Decreto “Martinat” del 30 dicembre 2002, ma non è stata riproposta nell’attuale Decreto del 16 gennaio 2017.
