La disciplina dell’aggiornamento del canone di locazione si fonda su un principio cardine: la necessità di una specifica e periodica richiesta da parte del locatore. L’aggiornamento non è mai automatico, anche se previsto contrattualmente.
Per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione, l’articolo 32 della Legge n. 392/1978 stabilisce che le parti possono convenire l’aggiornamento annuale del canone, ma questo avviene “su richiesta del locatore”.
La giurisprudenza ha costantemente ribadito che tale richiesta costituisce una condizione necessaria per il sorgere del diritto stesso all’aggiornamento.
Di conseguenza, il locatore può esigere il canone aggiornato solo a partire dal momento in cui effettua tale richiesta.
Questo principio ha carattere imperativo e non può essere derogato a svantaggio del conduttore.
Pertanto, qualsiasi clausola contrattuale che preveda un adeguamento automatico del canone, senza la necessità di una previa richiesta scritta da parte del locatore, è da considerarsi nulla e inefficace ai sensi degli articoli 32 e 79 della Legge n. 392/1978.
La richiesta dovrebbe essere formulata annualmente, come si desume dalla dicitura “aggiornato annualmente” presente nella normativa.
Per i contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, l’aumento del canone non può superare il 75% della variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, accertata dall’ISTAT.
Questo limite è inderogabile.
La giurisprudenza ha dichiarato nulle le clausole che stabiliscono un aggiornamento del canone nella misura del 100% dell’indice ISTAT, in quanto contrarie ai limiti imperativi di legge.
Locazioni abitative e Regime della Cedolare Secca
Per le locazioni abitative, la disciplina è fortemente influenzata dal regime fiscale adottato dal locatore. Se il locatore opta per il regime della “cedolare secca”, la facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone è completamente sospesa per tutta la durata dell’opzione.
L’articolo 3, comma 11, del D.Lgs. n. 23/2011 stabilisce: “Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT […]. L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili” .
Per i contratti in regime ordinario (non in cedolare secca), la possibilità di aggiornamento è ammessa se prevista nel contratto. In passato, una normativa specifica (art. 3, commi 8 e 9, D.Lgs. 23/2011) prevedeva, in caso di omessa registrazione del contratto, una rideterminazione legale del canone e un aggiornamento basato sul 75% dell’indice ISTAT.
Tuttavia, è fondamentale notare che tali commi sono stati dichiarati incostituzionali dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 50 del 2014, per eccesso di delega.
Distinzione con il “Canone a Scaletta”
È importante distinguere l’aggiornamento ISTAT dalla pattuizione di un “canone a scaletta”, ovvero un canone il cui importo aumenta progressivamente nel corso del rapporto contrattuale. La Corte di Cassazione ha ritenuto legittima tale clausola nei contratti ad uso non abitativo, a condizione che il criterio di variazione sia oggettivamente predeterminato al momento della stipula e non costituisca un meccanismo per eludere i limiti quantitativi dell’art. 32 della Legge n. 392/1978.
La legittimità si presume, e spetta a chi invoca la nullità dimostrare l’intento elusivo.
Richiesta di Arretrati, Decadenza e Prescrizione
Le fonti sono concordi nell’affermare che l’omessa richiesta di aggiornamento per una o più annualità impedisce al locatore di pretendere il pagamento degli arretrati corrispondenti. La richiesta ha efficacia solo per il futuro.
Tuttavia, ciò non impedisce che, al momento della prima richiesta utile, il calcolo dell’aggiornamento possa tenere conto dell’intera variazione ISTAT accumulatasi dall’inizio del rapporto o dall’ultimo aggiornamento. Questo metodo è noto come “criterio della variazione assoluta”.
Difatti: “[…] gli aggiornamenti ISTAT devono essere calcolati con il criterio della variazione assoluta, cioè, prendendo come base sempre il canone iniziale e tenendo conto dell’intera variazione ISTAT (ridotta al 75%) verificatasi per l’intero periodo tra il momento di determinazione del canone originario ed il momento della richiesta, restando ininfluente, ai fini di tale calcolo, che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza l’aggiornamento, giacché tale omissione impedisce soltanto l’accoglimento della domanda relativa alla corresponsione degli aggiornamenti pregressi” .
Ad esempio, se un contratto parte nell’anno 1 e il locatore effettua la prima richiesta di aggiornamento solo nell’anno 5, potrà calcolare l’aumento sulla base della variazione ISTAT totale intercorsa tra l’anno 1 e l’anno 5, ma potrà esigere il canone maggiorato solo a partire dalla mensilità successiva alla sua richiesta, senza poter reclamare le differenze non richieste per gli anni da 1 a 4.
Decadenza e Prescrizione
Decadenza dal diritto agli arretrati: La mancata richiesta annuale di aggiornamento comporta la decadenza dalla possibilità di richiedere le somme relative a quell’annualità. Il diritto all’aumento per un dato periodo non sorge affatto in assenza della relativa richiesta.
Prescrizione del credito: Una volta che il diritto all’aggiornamento è sorto (a seguito della richiesta del locatore), il credito corrispondente alle maggiori somme dovute è soggetto all’ordinaria prescrizione. Trattandosi di un credito derivante dal canone di locazione, si applica la prescrizione quinquennale prevista dall’art. 2948, n. 3, del Codice Civile.
Un esempio pratico è offerto da una sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere: i crediti per l’aggiornamento relativo all’anno 2009, sebbene richiesti con raccomandata, sono stati ritenuti prescritti poiché l’azione giudiziaria è stata avviata nel 2015, oltre il termine quinquennale e in assenza di atti interruttivi. Al contrario, i crediti per l’anno 2014, richiesti e poi azionati in giudizio entro il quinquennio, sono stati riconosciuti come dovuti.
Avv. Federico Bocchini
Presidente Centro Studi Giuridici Confabitare