Abolizione del “valore locativo” in Svizzera: confronti con l’Italia.

Domenica 28 settembre 2025 gli elettori svizzeri hanno approvato – con il 57,7% di “sì” ed un’affluenza del 49,5% – la riforma che cancella la tassazione del valore locativo sugli immobili occupati dai proprietari. È un cambio di paradigma attuato dopo oltre un secolo, accompagnato da una forte riduzione delle deduzioni (interessi ipotecari e manutenzioni) e dalla possibilità per i Cantoni di introdurre una nuova imposta immobiliare sulle seconde case.

L’entrata in vigore richiederà tempo: il Governo elvetico ha previsto l’abolizione effettiva non prima del 2028. (efd.admin.ch)

Che cos’era il “valore locativo” e cosa cambia

Il “valore locativo” (Eigenmietwert) era un reddito figurativo imputato a chi vive nella propria casa e tassato come reddito personale. In cambio si potevano dedurre interessi del mutuo e spese di manutenzione (persino molti interventi energetici).

Con la riforma:

• si abolisce la tassazione del reddito figurativo sia per abitazioni principali sia per seconde case;
• si sfoltiscono / aboliscono le principali deduzioni (federali e cantonali), con una finestra limitata per i primi acquirenti di abitazione principale che potranno dedurre, per un periodo e importi contenuti, una quota di interessi;
• i Cantoni potranno introdurre una nuova imposta sulle seconde case per compensare i minori gettiti. (Amministrazione Svizzera)

Effetti fiscali e distributivi dipenderanno molto dai tassi dei mutui (più sono bassi, più l’abolizione del reddito figurativo “pesa” meno e viceversa) e dalle scelte cantonali sulle seconde case. (Amministrazione Svizzera)

Il confronto con l’Italia: differenze che contano

1) Abitazione principale

• IRPEF: in Italia il reddito fondiario dell’abitazione principale è escluso dall’IRPEF (deduzione pari alla rendita catastale), quindi non esiste un “valore locativo” simile a quello svizzero.
• IMU: non dovuta sull’abitazione principale (tranne A/1, A/8, A/9).
• Interessi sul mutuo: spetta una detrazione del 19% di essi (fino a € 4.000 annui) per i mutui prima casa (art. 15 TUIR).
• Bonus Casa / Ecobonus: esistono detrazioni al 50% per gli interventi sull’abitazione principale (con recenti notizie di possibile riconferma anche per il 2026).

2) Seconde case e immobili “a disposizione”

• IMU dovuta, con autonomia regolatoria comunale su aliquote;
• Effetto sostitutivo IMU/IRPEF: per gli immobili non locati, l’IMU sostituisce l’IRPEF sul reddito fondiario; eccezione se l’immobile è nello stesso Comune dell’abitazione principale: in tal caso concorre al 50% della rendita.

3) Imprese e professionisti

• L’IMU sugli immobili strumentali è deducibile al 100% dal reddito d’impresa.

4) Italiani con casa in Svizzera

• Per i residenti fiscali in Italia, resta l’IVIE (imposta sul valore degli immobili all’estero) a prescindere dalla riforma svizzera; l’abolizione del valore locativo ridurrà eventualmente il reddito estero imponibile, ma non elimina monitoraggio RW e l’IVIE.

 

Perché la Svizzera ha varato la riforma (e perché interessa ai proprietari immobiliari italiani)

La motivazione principale della riforma elvetica (votata dai cittadini, anche questa una grande differenza con l’Italia) è rimuovere un’anomalia (tassare un reddito “fittizio”) e ridurre l’incentivo al sovra-indebitamento creato da deduzioni molto generose per interessi e manutenzioni. Da noi, invece, quel reddito figurativo non esiste sulla prima casa e le deduzioni sono modulate: interessi 19% con tetto; bonus edilizi limitati e – dal 2025 – più favorevoli solo sulla prima casa (per le altre al 36%).

In altre parole, l’Italia è già più vicina al nuovo equilibrio svizzero di quanto possa sembrare.

Le 5 lezioni utili per il legislatore italiano

1. Stabilità delle regole: la Svizzera “prende tempo” fino al 2028 per l’attuazione; anche in Italia va evitato il “ping-pong” normativo che frena decisioni d’investimento delle famiglie.
2. No ai sussidi che spingono debito: bene mantenere il tetto e l’aliquota fissa al 19% sugli interessi prima casa; evitare derive che premino indebitamenti eccessivi.
3. Bonus edilizi mirati: confermare per il 2026 la maggiore aliquota sulla prima casa e una cornice più sobria per le altre, premiando davvero riqualificazione ed efficienza, senza distorsioni.
4. Neutralità tra possesso e locazione: in Svizzera il riequilibrio passa anche dal taglio delle deduzioni; in Italia l’alternatività IMU/IRPEF per le seconde case non locate va preservata e chiarita (anche sul tema “stesso Comune”).
5. Turismo e seconde case: Berna lascia ai Cantoni un nuovo tributo locale sulle seconde case; l’Italia possiede già una leva simile (IMU con modulazioni locali). Servono però guide uniformi MEF per evitare eccessi e incertezze applicative.

Impatto atteso (in breve)

• Proprietari residenti: in Svizzera, beneficio netto specie con tassi bassi e mutui leggeri; con tassi elevati la perdita di deduzioni attenua il vantaggio. In Italia, status quo: niente IRPEF sulla prima casa, IMU esclusa (salvo A/1-A/8-A/9), detrazione interessi e bonus edilizi selettivi.
• Seconde case: in Svizzera possibile nuova imposta cantonale; in Italia il carico resta IMU con spazi di manovra comunali.
• Tempi: la riforma svizzera non opererà prima del 2028; seguiremo i decreti d’attuazione e le scelte cantonali.

Confabitare, congratulandosi per il successo dell’iniziativa con la sua omologa associazione svizzera, HEV Schweiz, continuerà a monitorare l’attuazione della riforma elvetica, anche nell’interesse degli italiani che intendono investire in immobili in Svizzera e a proporre contestualmente, in sede nazionale, una linea di equità, semplicità e prevedibilità: protezione della prima casa, bonus efficienti e mirati, e regole stabili per chi investe nel patrimonio immobiliare familiare e professionale.

              Dott. Eugenio Romey

Dottore Commercialista

Presidente Centro Studi Fiscale Confabitare