25° Giubileo e D.L. Salva Casa: quando la tolleranza supera i confini del perdono (III ed ultima parte)

Verso la chiusura dei santi battenti: dal 30 luglio al 30 dicembre 2025

Conclusosi con gli ultimi ma solenni gesti da parte del Presidente della Repubblica – l’adozione dei cinque provvedimenti di clemenza agli internati sembra infatti incarnare l’azione di massimo dialogo tra istituzioni e messaggi apostolici – l’anno del XXV Giubileo, divenuto salvifico nella sua accezione immobiliare per il noto provvedimento del Salvini Ministro, ha fatto parlare di sé sino all’ultimo giorno di lavoro: prima della pausa estiva e prima della fine dell’anno.

A distanza di oltre un anno dal varo del Decreto in C.d.M. che ne promosse la conversione di legge, dalle aule della Commissione regionale Lazio, giunge, quasi come un ponentino romano tra i vicoletti del basso Tevere, la norma di recepimento del Salva Casa, e con essa, molteplici introduzioni e modifiche tese a snellire – e rivisitare – l’impianto regionale per il governo del territorio, rimasto – per gli amanti del vintage – pressoché immutato sotto il profilo strutturale nonostante le più significative modifiche apportate al TUE nel corso dell’ultimo decennio attraverso il varo delle molteplici riforme di semplificazione amministrativa.

Così, dopo liturgici silenzi, anche la Regione Lazio presenta la propria norma (L.R. Lazio del 30 luglio 2025 n. 12, ex PdL n. 171/24) di recepimento della Legge del 24 luglio 2024 n. 105, il Salva Casa per l’appunto, veicolando così, sulle tracce del percorso giubilare inaugurato dallo Stato della Chiesa e fortemente battuto da quello della Repubblica, ulteriori e (più) potenti dispositivi di redenzione per tutti, fedeli e no.

In buona sostanza, c’è molta speranza.

L’essenziale è rimanere fedeli al proprio scopo

(Georg Wilhelm Friedrich Hegel)

Sulle tracce liturgiche dell’apostolo Paolo, consapevolmente ricalcate dallo Stato Cattolico in questa campagna giubilare, il Governo regionale ratifica in maggioranza il testo che consentirà di reinstaurare, elargendo generose percentuali di franchigia, un diffuso stato di legittimità immobiliare attraverso l’accesso al noto percorso sanante “semplificato” introdotto dal Salva Casa, l’accertamento di conformità c.d. “asincrono” disciplinato dall’articolo 36bis TUE: l’innovativa strada amministrativa individuata dallo Stato per garantire l’espiazione delle colpe edilizie contenute nell’alveo delle c.d. difformità parziali e variazioni essenziali, queste ultime, disciplinate dall’articolo 32 del T.U.E. e configurabili in caso di:

• mutamento della destinazione d’uso comportante un’alterazione degli standard urbanistici previsti dagli strumenti regolatori;
• incremento rilevante del volume o della superficie dei solai;
• alterazioni significative dei parametri edilizi o urbanistici contenuti nel titolo abilitativo, o dello stesso posizionamento dell’edificio all’interno dell’area di intervento;
• modifiche rilevanti alle caratteristiche originarie dell’opera autorizzata;
• inosservanza delle disposizioni in materia di costruzioni in zona sismica, ad eccezione dei soli aspetti procedurali.

Predicare la tolleranza come la migliore delle religioni: la speranza di ognuno per la redenzione dei peccati (anche quelli immobiliari)

Rispetto al dispositivo nazionale, lo spazio riservato al legislatore regionale (cit. “Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell’articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato…[…]”) viene ora riempito con l’incursione di contenuto della citata novella, grazie alla quale, il relativo articolo 17 della L.R. n. 15/08 (testo afferente all’attività di vigilanza urbanistico edilizia) disciplinante le variazioni essenziali nella regione Lazio risulta consistentemente riscritto, in termini di franchigie e scostamenti ammissibili ai fini di un’istruttoria da potere sanante.

Nel particolare, si legge al comma 1 che:

“[…] costituiscono variazioni essenziali al progetto approvato le opere eseguite abusivamente quando si verifichi una o più delle seguenti condizioni:

– OMISSISS –

1. c) aumento superiore al 15 (5a)per cento del volume o della superficie lorda complessiva del fabbricato;
   d) modifica dell’altezza quando, rispetto al progetto approvato, questa sia superiore a metri 1,5 per edifici fino a quattro piani e al 10 per cento per gli edifici oltre i quattro piani, sempre che rimanga inalterato il numero dei piani;(5b)
   e) modifica della sagoma quando la sovrapposizione di quella autorizzata, rispetto a quella realizzata in variante, dia un’area oggetto di variazione, in debordamento od in rientranza, superiore al 15 (5c)per cento della sagoma stessa;
   f) modifica della localizzazione quando la sovrapposizione della sagoma a terra dell’edificio autorizzato e di quello realizzato, per effetto di rotazione o traslazione di questo, sia inferiore al 50 per cento;
   g) mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentito in relazione alla classificazione dell’articolo 3 del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche ad esclusione di quelli che ricadono nel comma 1, lettere a) e b), dello stesso articolo;(5d)
   h) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica quando non attenga a fatti procedurali.
   – OMISSIS –

In estrema sintesi, al di là del regime delle tolleranze costruttive disciplinato dall’articolo 34bis T.U.E. e specificatamente richiamato dal successivo comma 4bis art. 17 della stessa L.R. Lazio 11 agosto 2008 n. 15 (cit. “Le tolleranze costruttive di cui all’articolo 34 bis del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche non rientrano in ogni caso tra le variazioni essenziali”), il legislatore regionale interviene amplificando la portata di tollerabilità discriminante l’accesso alle variazioni c.d. essenziali, favorendo notevolmente il potenziale conseguimento del titolo edilizio in formula ex post, qualora:

• sia riscontrabile un aumento del volume o della superficie utile lorda del fabbricato contenuta entro il 15 per cento (in luogo del previgente 2 per cento);
• sia accertata una modifica dell’altezza dell’edificio inferiore a 1,5 metri per fabbricati sino a quattro piani ed inferiore al 10 per cento per fabbricati oltre i quattro piani (in luogo del previgente 10 per cento riferito alla globalità dell’edificio, al di là del numero di livelli di piano);
• sia rilevabile uno scostamento di sagoma del fabbricato realizzato, rispetto a quello autorizzato, inferiore al 15 per cento (in luogo del previgente 10 per cento).

Notevole altresì la modifica apportata al seguente comma 2, teso a disinnescare l’effetto verificatorio prescritto dalla lettera f) del precedente comma 1 qualora riscontrabili ulteriori specifiche condizioni al fabbricato costruito:

2. La modifica della localizzazione del fabbricato non è comunque considerata variazione essenziale quando, a prescindere dai limiti stabiliti nel comma 1, lettera f), rimangono invariate le destinazioni d’uso, non aumentino l’altezza della costruzione, il volume o le superfici lorde assentite e sempre che la nuova localizzazione non contrasti con leggi, norme e regolamenti.(5e)

Verso la pace, disarmata e disarmante

(Papa Leone XIV)

Un anno intenso e reso fertile da uno speciale allineamento a sistema di bisogni, idee, sentimenti, fede e forza di spirito tipici del processo giubilare: uno straordinario passaggio comune ai poteri politici ed apostolici in grado di aver congiunto spirito, uomo e materia attraverso la divulgazione di principi da sempre appartenenti alla sfera del sacro ma perfettamente declinati, come ricorrente nella storia, anche nel mondo immobiliare.

La speranza di una pace, anche “del costruito”, che indirizzerà una giusta politica edilizia, alimentando il desiderio di ricongiungere l’uomo ai propri spazi, pubblici e privati, corroborando quotidianamente i valori di giustizia e legalità, quali inviolabili principi essenziali a sostenere una sicura trasformazione e rigenerazione delle città.

Un lavoro d’intesa tra le società civili, ma soprattutto, un atto di fede scolpito nelle pietre del XXV Giubileo dalle parole di San Paolo: “Spes non confundit”.

     

    Arch. Luigi Cacciatore

Area Tecnica Confabitare Roma